Сотрудничество с агентством недвижимости выгодно, поскольку помогает сберечь время, деньги и нервы. Не говоря уже о том, что международные сделки имеют свои нюансы, и даже опытные российские маклеры не рискуют приобретать имущество в Чехии самостоятельно.
В то же время, подыскивая квартиру в Чехии и Праге, нужно знать, кому доверять – чтобы инвестиция окупилась.
Хорошего агента по недвижимости видно сразу, и в первую очередь по манере держать себя: как правило, опытный брокер приятен в общении, сдержан, однако он не говорит то, что вы хотите услышать, а стремитсяпредоставить объективную ситуацию на рынке. Кроме того, в первую очередь ваш агент по недвижимости соблюдает ваши интересы: помогая вам выбрать объект инвестирования, он сначала детально изучает технические параметры жилья, а затем проверяет инфраструктуру района (транспортную развязку, школыи детские сады поблизости, и т. п.).
«Сколько?»
Если перед вами стоит задача продать ранее приобретённую в Чехии квартиру, ваш агент должен найти разумный компромисс между самой выгодной ценой и приемлемыми сроками сделки. Ведь слишкомдорогую недвижимость можно продавать долго, а дешевая сделка попросту невыгодна владельцу. Да и длямаклера прибыль с каждых 100 тыс. крон (4 000 евро) означает дополнительных 3-5 тыс. крон дохода.
Однако для многих агентов по недвижимости первоочередной является задача осуществить сделку как можно раньше и по цене ниже рыночной – чтобы продажа вообще состоялась, – ведь клиента могут переманить конкуренты, он может вообще передумать продавать жильё, и т. д., и т. п. Тем не менее, отказот сотрудничества с маклером на практике означает, что имущество будет продаваться долгие годы.
Юридическая подоплёка
Наиболее весомое преимущество работы с агентством – возможност ь получения качественных юридических услуг в сфере недвижимости. Очевидно, что важная задача маклера – как раз-таки составить грамотный договор купли-продажи, применимый к конкретной ситуации. Не всегда риэлтерские компании сводят вас напрямую с юристами, которые специализируются на вопросах собственности.
Тем не менее, высокие стандарты сотрудничества с брокерами по недвижимости в Чехии предусматривают такую возможность: вы можете запросить контакты юриста и обсуждать правовые вопросы сделки непосредственно с ним. Тем более, что вопрос цены может весьма ощутимо зависеть от работы юриста: обычно покупатели настаивают на том, чтобы в момент подписания договора купли-продажи недвижимости оговорённая цена была заморожена до тех самых пор, как переход права собственности будет зафиксирован в Земельном реестре.
Что касается денежных переводов в процессе оплаты сделки с имуществом, распространены три основных варианта. Наименее надёжный из них – перевод денежной суммы на депозитный счёт агента по недвижимости. Хорошо, если у вас есть все основания доверять агенту. Но ведь юридически он можетпередать права на дом покупателю и не переводя вам оплату, а это, согласитесь, не самый приятный сюрприз. Хотя большой плюс перевода финансовых средств через счёт агента – в том, что можно сэкономить на выплате комиссионных банку.
Второй вариант – когда плата переводится через адвоката. Это намного безопаснее, ведь адвокат заключаетс вами договор конкретно на данный вид услуг и получает за них вознаграждение. Если такой профессионал заботится о долгосрочной репутации, то его ценовые требования будут разумными, а кроме того, возможен вариант (крайне редкий), когда эти издержки оплачивает агентство недвижимости.
И наконец, самым безопасным, но и самым дорогим способом будет аренда ячейки в депозитарии.Нотариусы предоставляют фиксированные цены за эти услуги, однако они с лихвой окупаются следованию каждой букве закона. Так, плата за хранение 1 млн. крон (40 тыс. евро) в ячейке депозитария составит5,6 тыс. крон (224 евро) + НДС.
Агентское соглашение
Что же касается взаимоотношений с самим агентом по недвижимости, изначально вам нужно определиться,будет ли ваш договор эксклюзивным. Другими словами, поручите ли вы продажу одному агентству илинескольким сразу.
Справедливо, чтобы за право эксклюзивности маклеры предложили вам некий бонус – например, скидкув размеер 1% от их гонорара. В этом случае нет никаких оснований не принять столь заманчивое предложение, особенно если во всех прочих отношениях вы агентству доверяете. Однако и слишкомспешить в столь серьёзных вопросах не стоит. Практика показывает, что эксклюзивного договора на тримесяца бывает достаточно, чтобы иметь возможность по истечении этого срока сменить маклера.
Имейте в виду, что смена маклера может быть платной, если он выполнит свои обязательства и найдётпокупателя, либо если сделку уже зафиксируют в Земельном реестре. Будьте внимательны, подписывая эксклюзивный договор, и требуйте его редакции, если в договоре значатся утрированные штрафные санкцииза переход под эгиду другого агентства недвижимости.
К слову о штрафах
В любом случае, нарушение обязательств по договору с вашей стороны повлечёт за собой какие-то штрафы. Вопрос в том, какие. Учитывая нынешнюю напряжённую ситуацию на рынке недвижимости, вполне вероятно, что суммы будут достаточно низкими.
Также обращайте внимание на пункты договора по поводу иных издержек. Особо предприимчивые маклеры могут включать сюда издержки самого агентства, которые вы не должны нести самостоятельно. Например,к ним могут относиться затраты агенства на адвоката, который разрабатывал договор купли-продажи.
Кроме того, не раздумывая отказывайтесь от подписания договора, который навязывает вам выплаты любых арбитражных издержек, за исключением счетов Арбитражного суда при Экономической палате Чешской Республики и Аграрной палаты Чешской Республики.
Итак, в чём же всё-таки преимущества продажи недвижимости через агентство? Вы платите маклеру 3-5%от суммы сделки и получаете за это, прежде всего, полноценную рекламную кампанию вашей недвижимости.
Если вы имеете дело с крупным агентством, то можете расчитывать, что ваше объявление будет опубликовано на хорошо рекламируемом веб-ресурсе с большой посещаемостью. В свою очередь, сильная сторона маленьких агентств – хорошая осведомлённость в вопросах местной инфраструктуры и тесныеличные контакты с кругом потенциальных покупателей, тогда как крупные компании могут оперировать б?льшим опытом и связями. Как бы там ни было, там, где речь идёт о вашем будущем и удачном исходе инвестирования, будьте особенно внимательны к мелочам.
